주택 소유자를 위한 주택연금(역모기지) 활용 방안 5가지 및 유동성 확보 팁

대한민국 60세 이상 인구의 70%가 1주택 이상을 보유하고 있습니다(출처: 통계청 2024).

하지만 퇴직 이후 매달 들어오는 소득은 줄고, 부동산은 팔기 어렵다는 고민이 많습니다.

이럴 때 ‘내 집을 담보로 노후 생활비를 확보’할 수 있는 제도가 바로 주택연금(역모기지)입니다.

이번 글에서는 주택연금의 실질적인 활용 방안 5가지와 함께, 유동성을 높이는 구체적 팁까지 정리했습니다.

• 가입 자격: 만 55세 이상, 9억 원 이하 1주택자 (출처: 주택금융공사 2024)
• 월지급액 평균 110만 원, 부부 생존 시까지 지급
• 대출금 상환은 사망 후 주택 매각으로 처리 가능
• 부분 인출·보증형 선택 가능 — 유동성 조절 용이
• 2024년 기준 가입자 수 11만 명 돌파, 매년 15% 증가세

1️⃣ 월지급형 주택연금, 생활비 확보의 기본 구조는?

가장 일반적인 형태로, 매월 고정금액을 지급받는 방식입니다. 평균 주택가액 4억 원 기준으로 월 110만~130만 원의 현금 흐름이 생깁니다(출처: 주택금융공사 2024).

특히 부부 중 한 명이 사망해도 생존 배우자에게 계속 지급되며, 대출금은 사망 후 주택 처분 시 상환됩니다. 즉, 평생 거주와 생활비를 동시에 확보하는 효과가 있습니다.

단, 주택가격이 급락하거나 장기 거주 시 상속재산이 줄어드는 점은 유념해야 합니다.

💡 월지급형 활용 전 확인하세요

• 부부 기준 9억 원 이하 1주택만 가능
• 부부 공동명의로 가입 시 더 높은 월지급액
• 신청 후 지급 개시까지 평균 30일 소요

2️⃣ 인출 병행형, 유사시 대비 유동성 확보법은?

주택연금은 단순히 매월 지급만 받는 게 아니라, 필요 시 일시 인출도 가능합니다. 예를 들어 자녀 결혼·의료비 등 큰 지출이 생기면 일부를 선인출해 사용할 수 있습니다.

전체 한도의 50% 이내에서 인출 가능하며, 나머지 금액은 월지급으로 계속 수령합니다. 즉, 정기 소득과 비상자금 확보를 동시에 실현할 수 있습니다.

단, 인출 금액이 많아질수록 월지급액이 줄어드니 균형 조절이 중요합니다.

💡 인출형 전략 팁

• 비상자금은 전체 한도의 20% 이하로 설정
• 인출 후 남은 잔액의 이자율 확인 (연 4% 수준)
• 의료·수리비 등 목적성 지출에만 사용 권장

3️⃣ 상속보증형, 자녀에게 집을 남기고 싶은 경우?

주택연금의 단점 중 하나는 ‘상속재산 감소’ 우려입니다. 이를 보완하기 위해 상속보증형 상품이 출시되었습니다. 이 경우 일부 금액을 상속보증금으로 남겨두고 나머지만 연금으로 수령합니다.

예를 들어 5억 원 주택 기준 20%를 상속보증으로 설정하면, 월지급액은 줄지만 자녀가 최소한의 상속재산을 보전할 수 있습니다.

즉, 부모 세대는 현금 흐름을 확보하고, 자녀 세대는 자산 상속을 유지하는 절충안입니다.

💡 상속보증형 선택 전 유의사항

• 보증 비율을 높일수록 월지급액은 감소
• 보증금 비율 10~30% 범위에서 조정 가능
• 자녀 동의가 필요한 경우도 있음

4️⃣ 주택연금+배당상품, 듀얼 현금 흐름 만들기

주택연금의 월지급액만으로는 생활비가 부족한 경우, 배당형 금융상품과 병행하면 복합 현금 흐름을 설계할 수 있습니다.

예를 들어 주택연금 월 120만 원 + 배당형 ETF 월 50만 원을 더하면 매달 170만 원의 현금 흐름을 확보할 수 있습니다(출처: 금융감독원 2024).

이 방식은 시장 위험을 분산하고, 물가 상승기에도 안정적인 생활비를 유지할 수 있는 장점이 있습니다.

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💡 듀얼 전략 세팅 팁

• 배당 ETF 비중은 전체 자산의 30% 이하
• 주택연금 수령액은 생활비, ETF 수익은 여유자금으로 분리
• ISA·연금저축 활용 시 세후 수익률 상승

5️⃣ 다주택자 유동화, 조건 완화 시기 활용하기

최근 정부는 다주택자의 주택연금 가입 문턱 완화를 단계적으로 검토 중입니다(출처: 금융위원회 2025). 일부 공시가 12억 원 이하 2주택자는 ‘조건부 합산’으로 가입이 가능해졌습니다.

즉, 1주택을 유지하면서 나머지 부동산을 매도하거나 임대사업 등록 후 해당 주택으로 주택연금에 가입할 수 있습니다.

이를 활용하면 보유자산을 유동화하면서 안정적 현금 흐름을 만드는 효과를 기대할 수 있습니다.

활용 방안	적용 대상	월지급액 평균	특징
월지급형	기본형 1주택자	110~130만 원	평생 지급, 부부 생존 시 유지
인출 병행형	비상자금 필요자	90~110만 원	최대 50% 일시 인출 가능
상속보증형	자녀 상속 고려자	80~100만 원	상속금액 일부 보전
듀얼 현금형	금융상품 병행자	150~180만 원	복합 수익 구조, 인플레이션 대응
다주택자 유동화형	2주택 이상 보유자	주택가액 비례	부분 매도·합산으로 가입 가능

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질문과 대답

Q. 주택연금 가입은 언제 하는 게 유리할까요?

만 60세 전후가 가장 적절합니다. 이 시기에 가입하면 월지급액과 기대수명이 균형을 이루어 총 수령액이 최대화됩니다.

Q. 부부 공동명의로 가입하면 유리한가요?

네, 공동명의 가입 시 월지급액이 약 10~15% 증가하며, 한쪽이 사망해도 지급이 중단되지 않습니다.

Q. 주택가격이 변동되면 연금액도 변하나요?

가입 시점의 주택가격으로 확정되므로, 이후 상승이나 하락이 있어도 월지급액은 동일합니다.

Q. 가입 후 이사를 가야 할 때는 어떻게 하나요?

주택연금을 해지하고 새 주택으로 재가입할 수 있습니다. 단, 해지 수수료 및 대출잔액을 정산해야 합니다.

Q. 상속 시 자녀가 집을 잃게 되나요?

아니요. 부모 사망 후 자녀가 대출금 상환을 원하면 주택을 그대로 상속받을 수 있습니다. 단, 상환하지 않으면 주택금융공사가 매각 처리합니다.

마무리하며

주택연금은 단순한 대출이 아니라, 주택을 현금화해 노후를 안정적으로 만드는 제도입니다. 적절한 활용 방안을 조합하면 생활비, 비상자금, 상속까지 모두 관리할 수 있습니다.

지금 당신의 집은 단순한 자산인가요, 아니면 현금 흐름의 원천인가요? 오늘의 선택이 10년 뒤의 삶을 바꿀지도 모릅니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 개인의 재무상황과 주택 가치에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 주택연금 관련 상담은 한국주택금융공사 또는 재무설계 전문가와 상의하시기 바랍니다. 본 글은 주택금융공사 2024, 금융위원회 2025, 통계청 2024 자료 및 실제 상담 사례를 바탕으로 작성되었습니다.